Москва, ул. Каланчевская, дом 15 а, БЦ "Каланчевский", 4 этаж, каб. 429.

СтатьиОспаривание сделок с недвижимостью в судах и при банкротстве в 2021 году

Весьма популярная юридическая тема — оспаривание сделок с недвижимостью в судах общей юрисдикции и при банкротстве.

Заинтересованное лицо вправе обратиться с иском в суд о признании договора купли-продажи (дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением и т.д.) недействительным. Права заинтересованного лица прописаны в ст. 3 ГПК РФ. Инициатива судебного разбирательства по оспариванию сделки может исходить от стороны сделки или иного лица, чье права и законные интересы затрагиваются этой сделкой. Например, прокурор в защиту прав инвалида, или арбитражный управляющий в процедуре банкротства в защиту прав кредиторов и возврата отчужденного имущества должника в конкурсную массу (ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Недействительности сделок посвящен параграф 2 Гражданского Кодекса РФ (ст. 166 — 181). Список исчерпывающий, но разобраться во всем этом не юристу крайне сложно.

Оспаривание сделок с недвижимостью
ООО «Практика и консалтинг» — профессиональная юридическая помощь.

Оспаривание сделок с недвижимостью

Какие виды сделок чаще всего встречаются в судебной практике?

  • Договор купли-продажи;
  • Договор дарения;
  • договор ренты;
  • договор пожизненного содержания с иждивением;

Основания для оспаривания сделок

Гражданский Кодекс разделяет сделки на оспоримы и ничтожные. Это расписано в ст. 166 ГК РФ.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Срок исковой давности по оспоримой сделке составляет 1 год, с того момента, когда лица, чьи права нарушены, узнала о сделке.

Срок исковой давности по применению последствий ничтожной недействительной сделке составляет 3 года с момента ее совершения.

ничтожная сделка
  • например, совершена лицо, не достигшим возраста 14 лет;
  • нарушение письменной сделки: например, завещание невозможно составить устно;
  • не соблюдена процедура регистрации сделки в Росреестре, то есть переход права собственности не состоялся;

Ничтожные сделки в свою очередь делятся на мнимые и притворные (см. ст. 170 ГК РФ).

Мнимая сделка совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Притворная сделка — сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Например, часто продавец и покупатель при оформления сделки по купли-продажи доли в коммунальной квартире, заключают договор дарения на 1 квадратный метр, регистрирую дарение в Росреестре, и после того как переход права переоформлен, выходят на основной договор купли-продажи квартиры. Делается это с целью обхода ст. 250 ГК РФ — о преимущественном праве покупки собственников остальных долей в коммунальной квартире.

Оспаривание сделок при банкротстве

Практика показала, что зачастую должник, действующий недобросовестно по отношению к своим кредиторам, понимает о предстоящей процедуре банкротства, которая будет проводится в отношении него. И он к ней тщательно готовится, избавляясь от активов, переписывая их на своих близких родственников или доверенных лиц.

Кто вправе оспаривать сделки при банкротстве? Конкурсный управляющий или кредиторы (см. ст. 61.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Кредиторы вправе объединить свои требования для преодоления 10-процентного порога (Определение СКЭС ВС РФ от 10.05.2016 № 304-ЭС15-17156).

Как разъяснено в пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом или законодательством о юридических лицах). При этом заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности.

Имущественный иммунитет на единственное жилье в 2021 году
В рамках дела о банкротстве за долги может быть отобрано единственное жилье

Обращение в арбитражный суд с требованием о признании сделки (действий) недействительной осуществляется в форме заявления, в котором должно быть сформулировано требование к ответчику (ответчикам), вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска) (статья 125 АПК РФ). Формулирование предмета требования является прерогативой конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий самостоятельно определяет предмет и основания иска. Суд, по общему правилу, не может выйти за пределы и самостоятельно изменить предмет иска (Определения СКЭС ВС РФ от 28.04.2016 N 306-ЭС15-20034, от 28.07.2016 №305-ЭС15-1943, от 28.07.2016 №305-ЭС15-1943, от 23.03.2020 №303-ЭС19-21467 (1,2)).

Конкуренция норм п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве и статей 10,168 ГК РФ

Исследователями замечено, что п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве вступает в жесткую конкуренцию со ст. 10 и 168 ГК РФ.

Наличие специальных оснований оспаривания сделок по правилам п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как недействительную на основании ст.10 и ст.168 ГК РФ.

Для признания сделки недействительной на основании ст.10 ГК РФ необходимо установить наличие у нее пороков, выходящих за пределы дефектов подозрительных сделок.

Какого-либо объективного критерия, позволяющего суду вне зависимости от фактических обстоятельств дела производить бесспорное и однозначное разграничение составов недействительности по ст.10 ГК РФ и по п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве, не установлено.

Методические рекомендации по рассмотрению обособленных споров о признании недействительными сделок по основаниям, предусмотренным статьями 61.2, 61.3 Закона о банкротстве в делах о банкротстве юридических лиц (одобрены постановлением президиума Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2021).

Оспаривание договоров дарения в банкростве

Раскрытию данной теме мы посвятили отдельную статью. Заинтересованному лицу есть смысл обратиться к ней по ссылке.

Можно ли иннициировать процедуру банкроства в отношении имущества умершего гражданина?
Для реализации права кредитора на судебную защиту не имеет значения момент предъявления и рассмотрения иска о привлечении контролирующего должника лица к субсидиарной ответственности: до либо после его смерти. В последнем случае иск подлежит предъявлению либо к наследникам, либо к наследственной массе (при банкротстве умершего гражданина — § 4 гл. X Закона о банкротстве) и может быть удовлетворен только в пределах стоимости наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ). При этом не имеет значения вошло ли непосредственно в состав наследственной массы то имущество, которое было приобретено (сохранено) наследодателем за счет кредиторов в результате незаконных действий, повлекших субсидиарную ответственность.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)

Данную статью подготовил главный юрисконсульт ООО «Практика и консалтинг» Беляев Александр 20.09. 2021 года. Внес правки 04.01. 2022 года.

Добавить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

один × 4 =

Москва, ул. Каланчевская, дом 15, 4 этаж, офис 429. Метро "Красные ворота" или метро "Комсомольская".